La procuration en matière de vente immobilière : le cas de l’acheteur résidant à l’étranger
Publié le :
13/10/2025
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La procuration, également connue sous le nom de mandat, est un acte juridique par lequel une personne, appelée « mandant », confère à une autre, le « mandataire », le pouvoir d’agir en son nom pour accomplir un acte spécifique. Elle est régie par le Code civil aux articles 1984 et suivants.
Ce mécanisme est particulièrement utilisé dans les transactions immobilières, notamment pour les mandants résidant à l’étranger, qui, pour des raisons de commodité ou d’impossibles déplacements, mandatent un représentant pour faciliter l’achat ou la vente d’un bien situé en France.
À cet égard, depuis le décret n°2020-1422 du 20 novembre 2020, un notaire peut recevoir une procuration notariée par comparution à distance. Cette mesure permet la signature de l’acte par visioconférence, offrant ainsi une alternative aux mandants résidant à l’étranger en lui évitant tout déplacement.
Cependant, cette situation soulève une problématique cruciale : quelle est la loi applicable à la procuration établie à l’étranger ?
L’application de la loi du lieu de situation de l’immeuble
En droit international privé, le principe lex rei sitae impose que les transactions immobilières soient régies par la loi de l’État où se situe le bien. Ainsi, pour un bien situé en France, la transaction est gouvernée par le droit français, même si le mandat est ressortissant étranger.
Ce principe garantit que la validité, l’exécution et la formalisation de la procuration respectent les exigences du droit français, assurant alors une sécurité juridique renforcée pour la transaction.
Une procuration établie par un ressortissant étranger, par exemple américain, pour l’acquisition d’un bien immobilier en France doit répondre aux critères du droit français, bien qu’elle soit rédigée à l’étranger. Celle-ci inclut :
- Une rédaction conforme aux exigences françaises ;
- Un texte écrit en langue française ou accompagné d’une traduction officielle ;
- Une authentification reconnue en France, nécessitant une légalisation par le consulat français à l’étranger ou une apostille conformément à la Convention de La Haye du 5 octobre 1961.
Les conditions de validité en France : la nécessaire authentification de la procuration
Pour qu’une procuration établie à l’étranger soit reconnue en France, elle doit être authentifiée.
Cette procédure peut prendre la forme d’une apostille, lorsque le pays d’origine de l’acquéreur du bien est signataire de la Convention de La Haye. Alors délivrée par l’autorité compétente, elle attestera la validité de la signature et la qualité du signataire.
Si le mandant réside dans un État non-signataire de la Convention de La Haye, la procuration doit être légalisée par le Consulat français compétent, qui devra valider l’acte afin d’assurer son utilisation sur le territoire français.
Cependant, bien que la procuration délivrée pour une transaction immobilière doive être conforme aux règles françaises, des conflits de lois peuvent survenir, notamment en ce qui concerne la capacité juridique du mandant ou les modalités d’authentification de l’acte.
À titre d’exemple, certains États américains imposent des exigences spécifiques, comme la présence de témoins lors de la signature de la procuration, ou le « public notary ».
Ainsi, pour éviter toute complication, il est judicieux d’établir une procuration prenant en compte à la fois les règles applicables dans l’État d’origine du mandant, tout en satisfaisant les exigences du droit français. Cela garantit la reconnaissance de l’acte dans le pays d’origine, mais aussi sur le territoire français, limitant les règles de conflits de lois et facilitant la transaction immobilière.
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